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Erhaltungssatzungen

Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen der Rückbau (Abbruch), die Änderung oder die Nutzungsänderung baulichen Anlagen einer Genehmigung bedürfen.
Das Baugesetzbuch (BauGB) unterscheidet dabei drei Tatbestände, die die Einführung eines Genehmigungs-vorbehalts rechtfertigen: 

  1. die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt,
  2. die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder
  3. die Sicherung städtebaulicher Umstrukturierungen.

Rechtsgrundlage für die Erhaltungssatzung sind die §§ 172 bis 174 BauGB.

Bis Ende 2014 wurden in Frankfurt am Main überwiegend Erhaltungssatzungen aufgestellt, um die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt zu sichern. Bei diesen Satzungen nach § 172 (1) Nr. 1 BauGB bedarf zusätzlich auch der Neubau baulicher Anlagen einer entsprechenden Genehmigung. Die Gestaltungsmerkmale beziehen sich in erster Linie auf bauliche Anlagen. Allerdings können auch Grundstücksbereiche oder Bereiche von Grün- und Freiflächen sowie Plätze und Straßen von einer Erhaltungssatzung erfasst sein. Bei der Prüfung wird am Maßstab der Erhaltungsziele der jeweiligen Satzung geprüft, ob die Maßnahme zulässig ist.
Die Erhaltungssatzung schreibt keine genauen Gestaltungsregeln vor, sondern enthält Rahmen setzende Vorgaben. Sie werden abgeleitet aus den stadtbildprägenden Gestaltstrukturen. Innerhalb dieser Strukturen sind vielfältige, das Wesenhafte wahrende Gestaltelemente auch mit neuzeitlicher oder moderner Architekturhandschrift möglich.
Von der Erhaltungssatzung erfasst werden auch sämtliche nicht baugenehmigungspflichtige Baumaßnahmen, zum Beispiel ein neuer Fassadenanstrich, eine neue Dachdeckung, ebenso Werbeanlagen oder Veränderungen auf dem Grundstück. In diesen Fällen sind Genehmigungen erforderlich.

Seit Anfang des Jahres 2015 werden vermehrt Erhaltungssatzungen nach § 172 (1) Nr. 2 BauGB aufgestellt, um die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu sichern. Die Ziele der so genannten Milieuschutzsatzungen sind es, eine Verschärfung der Verdrängung bestimmter Bevölkerungsgruppen und somit eine weitere soziale Entmischung zu verhindern, um den traditionellen Charakter der Gebiete zu erhalten.
Um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen zu wahren schreiben die Milieuschutzsatzungen verbindlich vor,  dass in ihrem Geltungsbereich der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen in jedem Falle genehmigungspflichtig sind.  So soll vermieden werden, dass beispielsweise durch die Zusammenlegung von Wohnungen weitere strukturelle Veränderungen des Wohnungsangebots stattfinden. Dies könnte die Eigenart des Gebiets nachhaltig verändern. Notwendige bauliche Modernisierungsmaßnahmen, die darauf gerichtet sind, vorhandene Instandhaltungsmängel zu beseitigen oder die Wohnverhältnisse an einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard heranzuführen, sind hingegen genehmigungsfrei.

Wenn für einen Geltungsbereich sowohl Tatbestände für die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt als auch für die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung vorliegen, werden diese in einer Satzung kombiniert.


Ausschnitt planAS, Geltungsbereiche rechtsverbindlicher Erhaltungssatzungen, © Stadtplanungsamt Frankfurt am Main

Alle rechtsverbindlichen Erhaltungssatzungen der Stadt Frankfurt am Main können im Planungsdezernat bei der Planauskunft des Stadtplanungsamtes eingesehen werden.
Außerdem können auch im digitalen Auskunftssystem zum Planungsrecht planAS alle rechtsverbindlichen Erhaltungssatzungen mit ihren zugehörigen Dokumenten sowie alle Geltungsbereiche und Verfahrensdaten der in Aufstellung befindlichen Verfahren aufgerufen und ausgedruckt werden. Die Geltungsbereiche der rechtsverbindlichen Erhaltungssatzungen sind im planAS als dunkelgrüne, die im Aufstellungsverfahren befindlichen als grüne Flächen dargestellt.