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Downtown Höchst Support Program

Revitalization of downtown Höchst as a residential and business district

Topic:
Urban revitalization, Commerce
District: Local district:
6
Size of area:
Rahmenplangebiet rund 57 ha
Project management:

Ms. Anne Lederer
Telefon: +49 (0)69 212 34403
Telefax: +49 (0)69 212 30731


Project description

Reason for planning
Many people still know the district of Höchst on account of the industrial park on the site of the former Hoechst AG company. Yet Höchst has much more to offer! It has a vibrant old town that boasts Frankfurt’s largest self-contained set of half-timbered structures; these old houses have been protected by a preservation order since 1972. Höchst was a town in its own right until 1928; if you stand on the banks of the River Main what you see is a marvelous historical ensemble consisting of the castle, town wall, the Church of St. Justinus and Bolongaro Palace. For various reasons, Höchst is suffering from dwindling significance, however; this has also spelled a decline in its economic fortunes. Factors that have played a role here are competition from the expanding Main-Taunus-Zentrum shopping mall, the fact that the local authority headquarters has relocated away from the city, and lastly that the main gate to the industrial park has been moved further southward. Yet Höchst offers excellent qualities as a residential and business location which needs to be preserved and expanded in line with the thrust current urban development.

For this reason, based on studies of the district’s structure, the masterplan identified the linkages, deficiencies and opportunities in Höchst. It served as the basis for the 10-year municipal Downtown Höchst Support Program, which the City of Frankfurt put in place in 2006. The City Council approved the support guidelines in 2008.

Development district
The area in question is bordered by Leunastrasse in the west, the River Main and the River Nidda in the south, Russingerstrasse and Bolongarostrasse in the east, and Ludwig Scriba Strasse and the railroad tracks in the north.

Planning objectives
The support program aims to enhance the quality of downtown Höchst as a residential area and business center for large sections of the population.

There is a focus on private construction projects in downtown Höchst. Incentives to invest in buildings are intended to help preserve the invaluable urban fabric and the appearance of the district. Initiatives to modernize and refurbish existing buildings and create new residential space are, on balance, subsidized to the tune of 30 percent the eligible costs. Initiatives seeking to improve living conditions in the district can receive subsidies of up to 80 percent of the eligible costs.

Key factors for the future are PR work and fostering a prime image for the district. Numerous events such as the “Design Parcours” are held regularly and help give all Frankfurt citizens a clear idea of the district of Höchst. Further focal points of the activities of the district management include structural development and consulting services for the real estate sector (vacancy management), stakeholder support and integration as well as networking all involved, strengthening retailing, in particular on Königsteiner Strasse, Bolongarostrasse, Hostatostrasse and Dalbergstrasse, as well as making the district more attractive for tourism and culture.

The Downtown Höchst Support Program also finances projects in urban space – including the redesign of Bolongarostrasse and the restoration of the “Stadtpark”.

Project progress
With the resolution passed by the City Council in 2000 the municipal authorities were commissioned to update the 1990 masterplan, as the problems it highlighted back then have actually not lessened since. Accordingly, a district transport plan and a parking management concept have been compiled and form the basis for planning in this regard. The City Council approved the masterplan in 2006, when they likewise resolved a 21-million-euro support program for the masterplanning, with which new housing and modernization measures were to be financed. To this end support guidelines were drawn up in 2007 and passed in February, 2008.

Since 2008, those planning to build locally have been able to seek advice from the appointed architect, Ms. Lotte Plechatsch, in the neighborhood drop-in center at Bolongarostrasse 135.

Between 2008 and 2011 the City of Frankfurt/Main and with it the district of Höchst took part in the EU’s MANDIE 2008 – 2011 project, which aimed to support and reactivate district centers.

On conclusion of the EU project, negotiations were conducted in accordance with the regulations governing the award of freelance contracts (VOF) and a contract for the management of the quarter put out to tender and duly awarded. In April 2012 Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft GmbH was commissioned to oversee the project as district manager through its NH ProjektStadt brand. The key focus of this undertaking is to develop a mixed-use district center, the areas that need to be addressed being basic amenities, housing, work, community life, culture, and leisure facilities.

The support provided for building initiatives has been very successful in helping preserve valuable sections of the urban fabric, yet downtown Höchst still suffers from structural deficiencies. NH’s duties include the on-going implementation and organization of initiatives and projects; the development of new initiatives and projects, the inclusion of ideas and wishes submitted by citizens, stakeholders, and local businesses. The district management team intends to uncover shortcomings and the potentials (vacancies, inadequately used premises, dilapidated load-bearing structures, key premises etc.), and by means of pertinent advice and coordination, put the relevant real estate to favorable use.

Since the project began, the Planning Advisory Council has in particular supported the public measures in the district, and advises the municipal authorities and the officials involved. The council consists of stakeholders from the district, as well as political representatives and members of local associations.
 


Neighborhood offices

Planungsziele
Ziel bei der Fortsetzung des Förderprogramms ist es, die Innenstadt Höchst in ihrer zentralen Funktion im Bereich Einzelhandel/Gewerbe/Dienstleistung zu stärken und die Qualität als Wohn- und Geschäftsquartier für breite Kreise der Bevölkerung zu steigern.
Neben der zentralen Funktion als wirtschaftliches Zentrum sind dabei folgende Funktionen von besonderer Bedeutung:
• Identifikationsort
• Kultureller Mittelpunkt
• Ort der Begegnung, Integration und Kommunikation
• Mobilitätsknotenpunkt
• Ort zum Wohnen, Arbeiten und Leben

Über finanzielle Anreize in bauliche Investitionen sollen erdgeschossige Gewerbeflächen attraktiver gestaltet, bewährte Nutzungen verstetigt und Leerstand beseitigt werden. Mit den Investitionen soll zur Erhaltung wertvoller Bausubstanz und zur Aufwertung des städtebaulichen Erscheinungsbilds der Immobilien sowie zur Stärkung des Geschäftsumfeldes beigetragen werden.
Neben den Zuschüssen für Maßnahmen zur Umgestaltung von gewerblich genutzten Erdgeschosszonen werden Maßnahmen im öffentlichen Raum, die zur Aufwertung des Geschäftsumfeldes beitragen und Gemeinschaftliche Aktivitäten, die das Image der Innenstadt Höchst verbessern, gefördert.

Projektverlauf 
Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung aus dem Jahre 2000 war der Magistrat beauftragt, den Rahmenplan aus dem Jahre 1990 zu aktualisieren. Als Grundlage für eine solche Planung wurden ein Stadtteilverkehrsplan und ein Parkraumbewirtschaftungskonzept erstellt. Der Rahmenplan wurde 2006 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen. Gleichzeitig wurde ein Förderprogramm von 21 Millionen Euro für das Rahmenplangebiet beschlossen, mit dem Wohnungsbau- und Modernisierungsmaßnahmen gefördert werden sollen. Hierfür wurden 2007 Förderrichtlinien aufgestellt, die im Februar 2008 beschlossen wurden.

Die Beratung der privaten Bauwilligen vor Ort erfolgte von 2008 bis 2018 durch die beauftragte Architektin, Frau Lotte Plechatsch. Insgesamt wurden die Eigentümer von rund 400 Liegenschaften beraten. Dies führte zu 281 Bewilligungen mit einer Gesamtbewilligungssumme von ca. 9,3 Mio. Euro.

Im Zeitraum 2008 – 2011 nahm die Stadt Frankfurt am Main mit dem Stadtteil Höchst an dem EU-Projekt MANDIE 2008 – 2011 teil, welches die Förderung und Reaktivierung von Stadtteilzentren zum Ziel hatte.

Von April 2012 bis Juli 2017 war die Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft GmbH mit ihrer Marke NH ProjektStadt beauftragt, das Projekt als Quartiersmanager zu betreuen. Das Leitbild dafür war die Entwicklung eines multifunktionalen Stadtteilzentrums mit den Handlungsfeldern Versorgung, Wohnen, Arbeiten, Leben, Kultur und Freizeit. Zahlreiche Maßnahmen, wie z.B. die Einrichtung eines Tourismusbüros oder die Belebung der Mainmühle mit einem Café, wurden in dieser Zeit umgesetzt. Aktionen wie ein Postkartenwettbewerb und der halbjährlich stattfindende Designparcours haben wesentlich zur Imageverbesserung des Stadtteils beigetragen.

Zwar konnten durch die Förderung große Erfolge verzeichnet werden, doch weist die Innenstadt Höchst noch strukturelle Missstände auf. Auf Grundlage einer Evaluation wurde daher beschlossen, das Förderprogramm um weitere fünf Jahre zu verlängern und erneut städtische Fördermittel in Höhe von 10 Millionen Euro zur Verfügung zu stellen.

Nach einem europaweiten Vergabeverfahren hat die ProjektStadt gemeinsam mit dem Büro ammon + sturm den Zuschlag für die Durchführung des Stadtteilmanagements und der Modernisierungsberatung Innenstadt Höchst erhalten. Das Kernprojektteam, bestehend aus Dr. Jürgen Schmitt und Jenny Nußbaum von der ProjektStadt und Frank Ammon von ammon + sturm, steht zur Beratung im Stadtteilbüro in der Bolongarostraße 135 zu festen Sprechzeiten zur Verfügung.

Vom Stadtteilmanagement wird in einem dialogischen Prozess ein integriertes Handlungskonzept erstellt, welches neben der Problemanalyse, das Entwicklungsleitbild sowie ein Maßnahmenkonzept mit einer Kosten- und Finanzierungsplanung für den Förderzeitraum enthalten soll. Zur Zielfindung und Ideensammlung findet am 24.08.2019 von 9.30 Uhr bis 17.00 Uhr eine offene Stadtteilwerkstatt im BiKuZ Höchst statt. Zentrale Fragestellung ist dabei:

„Wie können wir gemeinsam die Innenstadt-Höchst als Ort entwickeln, der als lebendiges Zentrum für uns alle funktioniert?".

Ihre Mitwirkung ist ausdrücklich gewünscht!

 

Zur Seite der Stadtteilberatung



Information on the project published by the City Planning Department


  • Interstate signposting, © Stadtplanungsamt Stadt Frankfurt am Main
  • 1st prize in the "Greetings from Höchst" postcard competition - höchst*schön, © Stadtplanungsamt Stadt Frankfurt am Main
  • Measures: Construction of a new apartment building in line with zero-energy standards, © Foto: Plechatsch
  • Measures: Facade and roof repair, Bolongarostrasse 129, Höchster Waage, © Foto: Plechatsch
  • Beschilderung Fachwerkstraße seit 2015, © Nassauische Heimstätte
  • Tourist Information on Antoniterstraße 22 in Höchst, © NH ProjektStadt, Foto: Herr Winkelman
  • Gastronomie an der Mainmühle - umgesetzt 2016, © Nassauische Heimstätte

More informations

Stadtteilmanagement und Modernisierungsberatung

Als Zentrum der lokalen Aktivitäten zur Stärkung des Standorts fungiert das Stadtteilbüro Innenstadt Höchst.
Alle Vermittlungs- und Beratungsleistungen des Stadtteilmanagements und der Modernisierungsberatung sind für jedermann offen und kostenfrei.


Stadtteilbüro Höchst, © Nassauische Heimstätte

Aufgabe des Stadtteilmanagements der ProjektStadt ist es, als „Stadtteilagentur“ Räume, Menschen und Ideen zusammenzubringen. Dies umfasst insbesondere folgende Aspekte:

„Stadtteilagentur“ für die Nutzung der Erdgeschoßbereiche

  • Leerstands- und Gewerbeflächenmanagement
  • Unterstützung von Eigentümern bei der Akquisition von Mietern
  • Unterstützung von Ansiedlungsinteressierten bei der Suche nach Räumen
  • Vermittlung von Zwischennutzungen für temporäre Leerstände

Profilbildung/Branding

  • Durchführung eigener Aktionen zur Imageverbesserung
  • Aktivierung von Eigentümern und Gewerbetreibenden zu gemeinschaftlichen Aktivitäten
  • Vernetzung mit zivilgesellschaftlichen Aktivitäten
  • Ansprechpartner für Förderung gemeinschaftlicher Aktivitäten

Dialog und Beteiligung

  • Vor-Ort-Präsenz und Sprechstunde im Stadtteilbüro
  • Funktion als „Ideenbörse“
  • Intensive Zusammenarbeit mit lokalen Akteuren
  • Beteiligung, Moderation und Konfliktmanagement

Projektteam Höchst, von links nach rechts: Dr. Jürgen Schmitt (ProjektStadt), Anne Lederer (Stadtplanungsamt), Frank Ammon (ammon + sturm), Jenny Nußbaum (ProjektStadt), © Nassauische Heimstätte

Aufgabe der Modernisierungsberatung ist es, Eigentümer und Gewerbetreibende bezüglich der baulichen Umgestaltung und Aufwertung von gewerblich genutzten Erdgeschosszonen im persönlichen Gespräch zu beraten. Dies umfasst folgende Aspekte: 

 

  • Beratung zu im Bestand erkennbaren, baulichen oder gestalterischen Potentialen und Defiziten (Nutzung, Grundrissorganisation, Erschließung, Konstruktion, Fassadenzustand und –gestaltung).
  • Beratung bezüglich baulicher Veränderungen zur Verbesserung der Funktion als gewerblich genutzte Flächen sowie zur Verbesserung der Barrierefreiheit.
  • Beratung bezüglich Maßnahmen zur Verbesserung des privaten und öffentlichen Umfeldes oder zur Stadtbildpflege.
  • Im Einzelfall Bewertung und Beratung bezüglich technischer und gestalterischer Lösungen hinsichtlich Grundrissorganisation, Materialien, Konstruktion, Detailüberlegungen, Barrierefreiheit, energetischer Optimierung.
  • Beratung bezüglich dem Erfordernis von baurechtlichen, erhaltungsrechtlichen oder sonstigen Genehmigungen sowie bezüglich der Wirtschaftlichkeit und Plausibilität von Maßnahmen.
  • Unterstützung und Beratung bei der Antragstellung von Bauzuschüssen im Sinne des Förderprogramms „Innenstadt-Höchst“ oder anderer Förderprogramme.

Designparcours

Das Phänomen des vermehrt auftretenden Leerstands ist in vielen Städten und Stadtteilen offensichtlich. Die Frage, die sich jede Stadt dabei immer wieder stellen muss, ist, wie sich Leerstand vermeiden lässt und welche Möglichkeiten hier zu Verfügung stehen. Hier wird seit einigen Jahren auf die Zwischennutzung von leer stehenden Gebäuden und Räumen zurückgegriffen. Dieses Konzept sieht vor, dass Menschen der Kultur- und Kreativwirtschaft beispielsweise Designer, Fotografen, Künstler etc., leerstehende Räumlichkeiten für ihre Tätigkeiten „zwischen“ nutzen.
 
Als Maßnahme zur Leerstandsbekämpfung und zur Neubestimmung des Standorts wurde erstmalig zum 1. Adventswochenende 2012 der Höchster Designparcours ins Leben gerufen. Er wird für die Kreativen als Chance gesehen, ihr Potenzial und ihre Ideen individuell in einer leer stehenden Ladenfläche zu entfalten und breiten Bevölkerungsschichten zu präsentieren. Ziel ist es gleichzeitig, den Eigentümern das Konzept der Zwischennutzung schmackhaft zu machen und eventuell die eine oder andere Geschäftsidee der Kreativen in den Räumlichkeiten zu verwirklichen. Über mehrere Tage bespielen die Kreativen nicht nur Schaufenster, sondern die gesamte leer stehende Ladenfläche. Der Designparcours gehört mittlerweile zum festen Angebot in Höchst und findet zwei Mal jährlich, im Sommer und im Winter, statt.

Am Wochenende vom 6. und 7. Juli 2019 wurde beim mittlerweile 14. Höchster Designparcours im siebten Jahr ein buntes Angebot an Malerei, Bildhauerei, Mode, Kalligraphie, Fotografie und Keramik geboten. Parallel zum traditionell historischen Altstadtfest präsentierten sich Kreative aus Höchst und dem ganzen Rhein-Main-Gebiet in bereits angemieteten Ateliers und Läden als auch in derzeit leer stehenden Geschäften der Höchster Innenstadt. Beim Sommerparcours wird jedes Jahr ein Höchster Designparcourspreis mit Preisgeldern von insgesamt 1.500 Euro verliehen. Jonas Nitsch, Möbeldesigner aus Darmstadt, erhielt 700 Euro für den 1. Platz, Betty Montarou, Keramik- und Steinzeug-Atelier, Frankfurt am Main, landete mit 500 Euro auf Platz 2. Den dritten Platz im Wert von 300 Euro erhielten Sabine Henry von Cocon.Design aus Oberursel zusammen mit Antje Parra Mora von Trendgeschick aus Frankfurt am Main. 

Der nächste Designparcours ist am 1. Adventswochenende am 30.11. und 01.12.2019.

Verleihung Höchster Designparcours-Preis, © Stadtplanungsamt Frankfurt am Main, Foto: Marc Strohfeldt