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Downtown Höchst Support Program

Revitalization of downtown Höchst as a residential and business district

Topic:
Urban revitalization, Commerce
District: Local district:
6
Size of area:
Rahmenplangebiet rund 57 ha
Project management:

Ms. Anne Lederer
Telefon: +49 (0)69 212 34403
Telefax: +49 (0)69 212 30731


Project description

Reason for planning
Many people still know the district of Höchst on account of the industrial park on the site of the former Hoechst AG company. Yet Höchst has much more to offer! It has a vibrant old town that boasts Frankfurt’s largest self-contained set of half-timbered structures; these old houses have been protected by a preservation order since 1972. Höchst was a town in its own right until 1928; if you stand on the banks of the River Main what you see is a marvelous historical ensemble consisting of the castle, town wall, the Church of St. Justinus and Bolongaro Palace. For various reasons, Höchst is suffering from dwindling significance, however; this has also spelled a decline in its economic fortunes. Factors that have played a role here are competition from the expanding Main-Taunus-Zentrum shopping mall, the fact that the local authority headquarters has relocated away from the city, and lastly that the main gate to the industrial park has been moved further southward. Yet Höchst offers excellent qualities as a residential and business location which needs to be preserved and expanded in line with the thrust current urban development.

For this reason, based on studies of the district’s structure, the masterplan identified the linkages, deficiencies and opportunities in Höchst. It served as the basis for the 10-year municipal Downtown Höchst Support Program, which the City of Frankfurt put in place in 2006. The City Council approved the support guidelines in 2008.

Development district
The area in question is bordered by Leunastrasse in the west, the River Main and the River Nidda in the south, Russingerstrasse and Bolongarostrasse in the east, and Ludwig Scriba Strasse and the railroad tracks in the north.

Planning objectives
The aim of the current support is to strengthen the central function of downtown Höchst. Financial incentives for structural investment are intended to make ground-floor commercial premises more attractive, consolidate established facilities, and eliminate vacant premises. The investments will play a role in preserving invaluable urban fabric, enhancing the appearance of the properties, and strengthening the business environment.
Through this scheme the City of Frankfurt grants subsidies for measures to redevelop commercially used ground-floor premises. It also supports measures and activities that play a role in strengthening the business environment and improving the image of downtown Höchst as a business center.
Support for the modernization of residential buildings is possible from the Frankfurt Program for the Modernization of Existing Housing.


Project progress
With the resolution passed by the City Council in 2000 the city executive was commissioned to update the 1990 masterplan, as the problems it highlighted back then have not lessened since. As the basis of this planning, a district transport plan and a parking management concept were drawn up. The City Council approved the 2006 masterplan, when it also passed a EUR 21 million support program for the area defined in the masterplan, with which housing construction and modernization measures were to be financed. To this end support guidelines were drawn up in 2007 and passed in February 2008.
Between 2008 and 2018 those private individuals intending to build were advised by the appointed architect, Ms. Lotte Plechatsch, in the neighborhood drop-in center at Bolongarostrasse 135.
Between 2008 and 2011 the City of Frankfurt, with the district of Höchst, took part in the EU’s MANDIE 2008 – 2011 project, which aimed to support and reactivate district centers.
From April 2012 until July 2017, Nassauische Heimstätte Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft GmbH was commissioned to oversee the project as district manager through its NH ProjektStadt brand. The key focus here is to develop a multi-purpose district center, the areas that needed to be addressed being basic amenities, housing, work, community life, culture, and leisure facilities.
Though the support provided for building measures was highly successful with regard to the preservation of invaluable urban fabric, downtown Höchst still suffers from structural deficiencies. On the basis of an evaluation, the decision was therefore taken to to prolong the support program for a further five years and make subsidies worth 10 million euros available again. The “Guidelines on the Support of the Redevelopment of Commercial Ground-floor Premises and the Enhancement of the Business Environment in Downtown Höchst” have been in force since June 21, 2018.
Following a pan-European tender process, NH ProjektStadt and the firm ammon + sturm were awarded the contract to conduct the district management and provide advice with regard to the modernization of downtown Höchst. The core project team, comprising Dr. Jürgen Schmitt and Jenny Nussbaum from NH, and Frank Ammon from ammon + sturm, can be contacted for advice in the neighborhood drop-in center at Bolongarostraße 135 at fixed times.



Information on the project published by the City Planning Department


  • Interstate signposting, © Stadtplanungsamt Stadt Frankfurt am Main
  • 1st prize in the "Greetings from Höchst" postcard competition - höchst*schön, © Stadtplanungsamt Stadt Frankfurt am Main
  • Measures: Construction of a new apartment building in line with zero-energy standards, © Foto: Plechatsch
  • Measures: Facade and roof repair, Bolongarostrasse 129, Höchster Waage, © Foto: Plechatsch
  • Beschilderung Fachwerkstraße seit 2015, © Nassauische Heimstätte
  • Tourist Information on Antoniterstraße 22 in Höchst, © NH ProjektStadt, Foto: Herr Winkelman
  • Gastronomie an der Mainmühle - umgesetzt 2016, © Nassauische Heimstätte

More informations

Stadtteilmanagement und Modernisierungsberatung

Als Zentrum der lokalen Aktivitäten zur Stärkung des Standorts fungiert das Stadtteilbüro Innenstadt Höchst.
Alle Vermittlungs- und Beratungsleistungen des Stadtteilmanagements und der Modernisierungsberatung sind für jedermann offen und kostenfrei.


Stadtteilbüro Höchst, © Nassauische Heimstätte

Aufgabe des Stadtteilmanagements der ProjektStadt ist es, als „Stadtteilagentur“ Räume, Menschen und Ideen zusammenzubringen. Dies umfasst insbesondere folgende Aspekte:

„Stadtteilagentur“ für die Nutzung der Erdgeschoßbereiche

  • Leerstands- und Gewerbeflächenmanagement
  • Unterstützung von Eigentümern bei der Akquisition von Mietern
  • Unterstützung von Ansiedlungsinteressierten bei der Suche nach Räumen
  • Vermittlung von Zwischennutzungen für temporäre Leerstände

Profilbildung/Branding

  • Durchführung eigener Aktionen zur Imageverbesserung
  • Aktivierung von Eigentümern und Gewerbetreibenden zu gemeinschaftlichen Aktivitäten
  • Vernetzung mit zivilgesellschaftlichen Aktivitäten
  • Ansprechpartner für Förderung gemeinschaftlicher Aktivitäten

Dialog und Beteiligung

  • Vor-Ort-Präsenz und Sprechstunde im Stadtteilbüro
  • Funktion als „Ideenbörse“
  • Intensive Zusammenarbeit mit lokalen Akteuren
  • Beteiligung, Moderation und Konfliktmanagement

Projektteam Höchst, von links nach rechts: Dr. Jürgen Schmitt (ProjektStadt), Anne Lederer (Stadtplanungsamt), Frank Ammon (ammon + sturm), Jenny Nußbaum (ProjektStadt), © Nassauische Heimstätte

Aufgabe der Modernisierungsberatung ist es, Eigentümer und Gewerbetreibende bezüglich der baulichen Umgestaltung und Aufwertung von gewerblich genutzten Erdgeschosszonen im persönlichen Gespräch zu beraten. Dies umfasst folgende Aspekte: 

 

  • Beratung zu im Bestand erkennbaren, baulichen oder gestalterischen Potentialen und Defiziten (Nutzung, Grundrissorganisation, Erschließung, Konstruktion, Fassadenzustand und –gestaltung).
  • Beratung bezüglich baulicher Veränderungen zur Verbesserung der Funktion als gewerblich genutzte Flächen sowie zur Verbesserung der Barrierefreiheit.
  • Beratung bezüglich Maßnahmen zur Verbesserung des privaten und öffentlichen Umfeldes oder zur Stadtbildpflege.
  • Im Einzelfall Bewertung und Beratung bezüglich technischer und gestalterischer Lösungen hinsichtlich Grundrissorganisation, Materialien, Konstruktion, Detailüberlegungen, Barrierefreiheit, energetischer Optimierung.
  • Beratung bezüglich dem Erfordernis von baurechtlichen, erhaltungsrechtlichen oder sonstigen Genehmigungen sowie bezüglich der Wirtschaftlichkeit und Plausibilität von Maßnahmen.
  • Unterstützung und Beratung bei der Antragstellung von Bauzuschüssen im Sinne des Förderprogramms „Innenstadt-Höchst“ oder anderer Förderprogramme.

Integriertes Handlungskonzept

Vom Stadtteilmanagement wird in einem dialogischen Prozess ein Integriertes Handlungskonzept erstellt, welches neben der Problemanalyse, das Entwicklungsleitbild sowie ein Maßnahmenkonzept mit einer Kosten- und Finanzierungsplanung für den Förderzeitraum enthalten soll.

Zur Zielfindung und Ideensammlung fand am 24.08.2019 eine offene Stadtteilwerkstatt im BiKuZ Höchst statt. Zentrale Fragestellung war dabei: „Wie können wir gemeinsam die Innenstadt-Höchst als Ort entwickeln, der als lebendiges Zentrum für uns alle funktioniert?". Nach einer Einführung durch das Stadtplanungsamt erfolgte eine Erläuterung der Chancen und Schwächen sowie der Entwicklungschancen und -risiken aus Sicht des Stadtteilmanagements der ProjektStadt und der Modernisierungsberatung des Büros ammon+sturm. Anschließend gab es für jeden die Möglichkeit, eine Idee oder ein Thema zur Diskussion in den „Marktplatz der Anliegen“ einzubringen. Die Ideen und Themen wurden dann von Eigentümern, Anwohnern und Vertretern verschiedener Vereine und Institutionen lebendig, kommunikativ und konstruktiv diskutiert.

Nach einer Auswertungsphase und Weiterbearbeitung des Integrierten Handlungskonzepts findet voraussichtlich im Januar 2020 eine nächste Werkstatt mit der Vorstellung und Diskussion der ausgearbeiteten Projektvorschläge statt.


Fassadenleitbild

Als Leitlinie für die Förderung von Aufwertungsmaßnahmen an den gewerblichen Erdgeschossfassaden wird durch die Modernisierungsberatung ein Fassadenleitbild erstellt.
Im Leitbild soll anhand von in Höchst vorhandenen Gebäuden gezeigt werden, welche Umbaumaßnahmen für eine Aufwertung der Ladenfassaden geeignet sind.

Nach einer Bestandsaufnahme wurden für Höchst Schwerpunktthemen definiert (vorhandene gute Beispiele, Zusammenhang Gesamtfassade, das Schaufenster, Fassadenmaterial / Materialwechsel, Fassadenfarbe, Vordächer / Anbauten / Verkleidungen, Werbeanlagen) und anschließend zu jedem Schwerpunktthema anhand von mindestens einer Höchster Bestandsfassade ein bis zwei „fotorealistische” Visualisierungen erarbeitet.
Die in den überarbeiteten Fassaden dargestellten Möglichkeiten orientieren sich am vorhandenen Bestand und zeigen möglichst anschaulich pragmatisch umsetzbare Aufwertungen.

Die Überarbeitungen dienen als Grundlage für einen Workshop im Oktober, zu dem alle Gebäudeeigentümer und Betreiber von gewerblichen Nutzungen in Erdgeschossen eingeladen werden. Anhand der beispielhaft erarbeiteten Bilder werden geeignete Aufwertungsstrategien diskutiert und ein Leitbild zur Fassadengestaltung formuliert.

Das Leitbild wird in einer bebilderten Broschüre veröffentlicht und dient als anschauliche Unterstützung der Beratung zum Förderprogramm.


Designparcours

Das Phänomen des vermehrt auftretenden Leerstands ist in vielen Städten und Stadtteilen offensichtlich. Die Frage, die sich jede Stadt dabei immer wieder stellen muss, ist, wie sich Leerstand vermeiden lässt und welche Möglichkeiten hier zu Verfügung stehen. Hier wird seit einigen Jahren auf die Zwischennutzung von leer stehenden Gebäuden und Räumen zurückgegriffen. Dieses Konzept sieht vor, dass Menschen der Kultur- und Kreativwirtschaft beispielsweise Designer, Fotografen, Künstler etc., leerstehende Räumlichkeiten für ihre Tätigkeiten „zwischen“ nutzen.
 
Als Maßnahme zur Leerstandsbekämpfung und zur Neubestimmung des Standorts wurde erstmalig zum 1. Adventswochenende 2012 der Höchster Designparcours ins Leben gerufen. Er wird für die Kreativen als Chance gesehen, ihr Potenzial und ihre Ideen individuell in einer leer stehenden Ladenfläche zu entfalten und breiten Bevölkerungsschichten zu präsentieren. Ziel ist es gleichzeitig, den Eigentümern das Konzept der Zwischennutzung schmackhaft zu machen und eventuell die eine oder andere Geschäftsidee der Kreativen in den Räumlichkeiten zu verwirklichen. Über mehrere Tage bespielen die Kreativen nicht nur Schaufenster, sondern die gesamte leer stehende Ladenfläche. Der Designparcours gehört mittlerweile zum festen Angebot in Höchst und findet zwei Mal jährlich, im Sommer und im Winter, statt.

Am Wochenende vom 6. und 7. Juli 2019 wurde beim mittlerweile 14. Höchster Designparcours im siebten Jahr ein buntes Angebot an Malerei, Bildhauerei, Mode, Kalligraphie, Fotografie und Keramik geboten. Parallel zum traditionell historischen Altstadtfest präsentierten sich Kreative aus Höchst und dem ganzen Rhein-Main-Gebiet in bereits angemieteten Ateliers und Läden als auch in derzeit leer stehenden Geschäften der Höchster Innenstadt. Beim Sommerparcours wird jedes Jahr ein Höchster Designparcourspreis mit Preisgeldern von insgesamt 1.500 Euro verliehen. Jonas Nitsch, Möbeldesigner aus Darmstadt, erhielt 700 Euro für den 1. Platz, Betty Montarou, Keramik- und Steinzeug-Atelier, Frankfurt am Main, landete mit 500 Euro auf Platz 2. Den dritten Platz im Wert von 300 Euro erhielten Sabine Henry von Cocon.Design aus Oberursel zusammen mit Antje Parra Mora von Trendgeschick aus Frankfurt am Main. 

Der nächste Designparcours ist am 1. Adventswochenende am 30.11. und 01.12.2019.

Verleihung Höchster Designparcours-Preis, © Stadtplanungsamt Frankfurt am Main, Foto: Marc Strohfeldt