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Integrated urban development concept

Frankfurt am Main is changing rapidly – the number of inhabitants and those working in the city is growing, the urban community is becoming more diverse and interconnected. Looking at the time perspective of 2030+, Frankfurt is concerned with ensuring growth is sustainable and with expanding on the existing urban qualities.

The integrated urban development concept has defined six objectives and development strategies in relation to this.

 


  • Allgemein

  • Wozu dient ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept?

    Das Konzept – in Verbindung mit entsprechenden Bebauungsplänen – soll dafür sorgen, dass die Zentren des stationären Einzelhandels auch angesichts der Online-Konkurrenz dauerhaft lebensfähig bleiben und sich die Nahversorgung für alle Frankfurter verbessert.
    Einzelhandelskonzepte schaffen einerseits eine Grundlage für die Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben durch Politik, Bauleitplanung und Bauaufsicht. Außerdem schaffen sie Planungs- und Investitionssicherheit für Händler, Investoren und Grundstückseigentümer.

  • Warum gibt es ein neues Einzelhandels- und Zentrenkonzept?

    Das alte Konzept wurde 2008 beschlossen und 2011 fortgeschrieben. Angesichts der Dynamik im Einzelhandel musste die Datenbasis aktualisiert werden. Auch Gesetze und Rechtsprechung haben sich in den vergangenen Jahren verändert.

  • Haben sich die Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts geändert?

    Die Ziele des Konzepts sind grundsätzlich gleich geblieben, im Mittelpunkt steht neben der Lenkung des Einzelhandels an gewachsene zentrale Orte nun insbesondere die Stärkung der Nahversorgung in Frankfurt.

  • Was sind die Ziele des Konzepts?

    Wesentliche Ziele des Konzeptes sind die Stärkung der vorhandenen Versorgungsstruktur, die Erhöhung der Attraktivität der Zentren sowie die Sicherung der Nahversorgung.

    Durch die räumliche Konzentration des Einzelhandelsangebots auf ausgewählte Standorte können unnötige Verkehrsströme vermieden und Synergieeffekte zwischen Einzelhandelsbetrieben ausgelöst werden. Eine nachhaltige Stadtentwicklung kann nur durch klare räumlich-funktionale Zuordnungen erfolgen.

    Im Einzelnen werden die folgenden Ziele verfolgt:

    • Regionale Versorgungsfunktion als Oberzentrum erhalten und stärken, insbesondere durch eine funktionsgemischte Innenstadt
    • Zentren in den Stadtteilen stärken
    • Nahversorgung im gesamten Stadtgebiet verbessern
    • Dezentrale Ergänzungsstandorte zentrenverträglich gestalten
    • Zielkonforme Nutzung von Industrie- und Gewerbegebieten sicherstellen
    • Planungs- und Investitionssicherheit für bestehenden und anzusiedelnden Einzelhandel schaffen, konterkarierende Einzelhandelsvorhaben verhindern
  • Was ist der Inhalt des Konzepts?

    Das Konzept zeigt – auf Grundlage einer Bestandsanalyse –, wo sich die Stadt Frankfurt welches Einzelhandelsangebot wünscht. Dafür legt es die sogenannten zentralen Versorgungsbereiche verschiedener Kategorien fest, die entwickelt und gesichert werden sollen. Außerdem stellt es Regeln auf, welche Sortimente wo gewünscht sind.

  • Was kann das Konzept leisten?

    Das Konzept ist eine Richtschnur für das Handeln der Stadt Frankfurt. Es stellt eine wichtige Entscheidungsgrundlage für politische Entscheidungen dar, z.B. über die Ansiedlung großer Märkte oder Einkaufszentren. In bestimmten Fällen wird es auch bei Baugenehmigungen herangezogen, in der Regel müssen die Ziele des Konzepts jedoch in Bebauungsplänen umgesetzt werden. Dabei findet eine Abwägung auch mit anderen Belangen, etwa der Wirtschaft, statt. Die Gewerbefreiheit und der Schutz des privaten Eigentums bilden generell Grenzen für die Einflussnahme. Die Ansiedlung bestimmter Branchen oder Händler ist daher meist schwierig, denn die Entscheidung treffen die Händler selbst – wenn die Umsatzerwartung stimmt.

  • Wirkung

  • Stellt das Einzelhandelskonzept nicht einen Eingriff in den Wettbewerb dar?

    Das Einzelhandelskonzept definiert im positiven Sinne die zukünftigen Ziele und darauf aufbauenden Regeln zur Entwicklung der Frankfurter Zentren und Einkaufsstandorte. Dabei ist es ein legitimes Vorgehen einer jeden Stadt, festzulegen, wo im Sinne der Umsetzung dieser Ziele Einzelhandel in ihrem Stadtgebiet stattfinden soll und wo nicht. Dabei geht es nicht um den Schutz einzelner Betriebe vor einem „ungesunden“ oder „unfairen“ Wettbewerb. Es geht vielmehr um den (rechtlich abgesicherten) Schutz von städtebaulichen Strukturen, die eine möglichst ausgewogene und flächendeckende Versorgung mit Gütern aller Bedarfsstufen in einer Stadt wie Frankfurt ermöglichen sollen. Denn die Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, sind laut Baugesetzbuch (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 a) explizit zu berücksichtigen. Da die Versorgung nicht überall mit der gleichen Ausprägung erfolgen kann, ist eine Setzung von Prioritäten und Vorranggebieten unabdingbar.

  • Zentren und weitere Standorte

  • Was ist ein "zentraler Versorgungsbereich"?

    Zentrale Versorgungsbereiche (abgekürzt als „Zentren“) sind Stadtbereiche, denen aufgrund von Einzelhandelsnutzungen – ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Das Baugesetzbuch hat „Zentrale Versorgungsbereiche“ als besonderes Schutzgut definiert. Voraussetzung ist, dass an diesen Standorten mehrere Einzelhandelsbetriebe mit sich ergänzenden oder konkurrierenden Warenangeboten vorhanden sind, die einen bestimmten Einzugsbereich, z.B. einen Stadtteil, versorgen. Die räumliche Anordnung und verkehrliche Erschließung muss geeignet sein, dass diese Versorgungsfunktion erfüllt wird.

  • Welche Kategorien von Einzelhandelsstandorten enthält ein Konzept?

    Abgestuft nach ihrer Bedeutung gibt es drei Typen von zentralen Versorgungsbereichen: Die Frankfurter Innenstadt mit einem über die Stadtgrenzen hinausreichenden Einzugsgebiet, Ortsbezirkszentren wie die Berger Straße oder die Innenstadt von Höchst sowie Grundversorgungszentren, die hauptsächlich der Versorgung des Stadtteils dienen (A-, B- und C-Zentren). Daneben dienen städtebaulich integrierte Nahversorgungsstandorte der ergänzenden wohnortnahen Grundversorgung für umliegende Wohngebiete.
    Ergänzungsstandorte sind Ansammlungen von zumeist großflächigen Betrieben in häufig gewerblichen, autokundenorientierten Lagen. Diese umfassen die gesamtstädtisch und regional bedeutsamen Einkaufszentren Hessen-Center und Skyline Plaza sowie die Fachmarktagglomerationen etwa entlang der Hanauer Landstraße. In ihrer heutigen Form stehen sie in ausgeprägtem Wettbewerb zu den Angeboten in zentralen Versorgungsbereichen und integrierten Nahversorgungsstandorten. Sie sollen zukünftig dem nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel vorbehalten sein. Eine Sonderrolle nimmt der Flughafen mit seinem vorwiegend auf die Flugreisenden und teilweise auf die am Flughafen arbeitende Bevölkerung ausgerichteten Angebot ein.

  • Was verstehen wir unter Nahversorgung?

    Nahversorgung meint die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs, und zwar in räumlicher Nähe zum Wohnort. Güter des täglichen Bedarfs sind hauptsächlich Lebensmittel, aber auch Drogerie- und Apothekenartikel oder Zeitungen. Ziel ist die fußläufige Erreichbarkeit. In Frankfurt gelten aufgrund der Siedlungsstruktur und Marktsituation rund 600 Meter als kritische Distanz für eine Strecke zum nächsten Versorger, die zu Fuß zurückgelegt wird. Diese wird als Zielgröße für eine flächendeckende fußläufige Versorgung herangezogen.

  • Warum muss es einen Mindestbesatz für einen zentralen Versorgungsbereich geben?

    Frankfurt am Main ist ein dicht besiedeltes Oberzentrum. Um als zentraler Versorgungsbereich zu gelten, muss eine Ansammlung von Einzelhandelsbetrieben daher ein vergleichsweise hohes „städtebauliches Gewicht“ haben. Konkret müssen mindestens 10.000 Einwohner versorgt werden und mindestens zehn (in der Regel 20 bis 40) Einzelhandelsbetriebe sowie ergänzende Dienstleister vorhanden sein.
    Für die Kategorie „Ortsbezirkszentrum“ liegt die versorgte Bevölkerung bei mindestens 100.000 Einwohner, dort sind regelmäßig über 100 Betriebe mit mehr als 10.000 Verkaufsfläche ansässig. Das Hauptzentrum Innenstadt schließlich erfüllt eine überregionale Versorgungsfunktion, hier besteht ein umfangreicher Mix aus Magnetbetrieben, Facheinzelhandel, Dienstleistungs- und Gastronomieangebot sowie öffentlichen und kulturellen Einrichtungen.

  • Warum gibt es keine D-Zentren mehr?

    Mit wenigen Ausnahmen sind in den kleineren D-Zentren seit 2011 höhere Rückgänge bei den Einzelhandelsbetrieben festzustellen. Die Anforderungen an die Definition als „Zentraler Versorgungsbereich“, die die neuere Rechtsprechung stellt, werden von fast allen bisherigen D-Zentren nicht (mehr) erfüllt. Auch weisen sie keine realistischen Entwicklungsperspektiven auf. Die Lebensmittelmärkte übernehmen dann die Funktion der wohnungsnahen Grundversorgung der Bevölkerung im Nahbereich. Die D-Zentren werden deshalb als „Nahversorgungsstandorte“ eingestuft. Das heißt nicht, dass diese aus dem Blick geraten: Auch weiterhin soll in alle Ortskerne und Stadtteil-Mittelpunkte investiert und die dortige Versorgungssituation verbessert werden.

  • Was sind "Ergänzungsstandorte"?

    Neben den zentralen Versorgungsbereichen gibt es Standorte, die z.B. an Ausfallstraßen große Fachmärkte beherbergen. Wenn eine Entwicklung in diese Richtung auch weiterhin gewünscht ist und nicht z.B. ein Vorrang für klassische Gewerbebetriebe vorgesehen ist, werden diese als Ergänzungsstandort gekennzeichnet. Hier sollen sich allerdings keine Betriebe ansiedeln, die in die Zentren gehören.
    Daneben gibt es die gesamtstädtisch und regional bedeutsamen Einkaufszentren, namentlich das Hessen-Center und Skyline Plaza, sowie den Sonderstandort Flughafen.

  • Gibt es keine "dezentralen Agglomerationen" mehr?

    Der Begriff der „dezentralen Agglomerationen“ aus dem letzten Konzept wurde geändert. Diese Standorte heißen jetzt Ergänzungsstandorte, um ihre Funktion verständlicher zu machen. Die Umbenennung hat keine Auswirkungen auf die zukünftige Funktionsweise der Zentren.

  • Warum sind die Zentren kleiner geworden?

    Die Zentren wurden parzellenscharf abgegrenzt. Dabei wurden nur noch die tatsächlichen Geschäftslagen berücksichtigt, in denen es auch wirklich zu Synergieeffekten zwischen den Geschäften kommt, und keine angrenzenden Wohnlagen. In der Praxis wird sich das nicht auswirken, weil angrenzende potenzielle Ansiedlungsflächen in die Abgrenzung einbezogen wurden.

  • Ansiedlungsregeln

  • Wofür gibt es Ansiedlungsregeln?

    Aus Zielen und Zentrensystem ergeben sich Vorgaben für neue Einzelhandelsvorhaben, die zur besseren Transparenz und Verständlichkeit in drei Ansiedlungsregeln formuliert werden. Die Regeln wirken nicht direkt für Einzelhändler und Investoren, denn für die Baugenehmigung sind verschiedenste andere Regelungen maßgeblich. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept stellt aber eine wichtige Entscheidungsgrundlage für zukünftige politische wie städtebauliche Entscheidungen in Richtung Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in der Stadt Frankfurt dar. In jedem Einzelfall muss die Stadt Frankfurt prüfen, welche Festsetzungen im Bebauungsplan städtebaulich gerechtfertigt werden können und mit dem Abwägungsgebot vereinbar sind. Die Ansiedlungsregeln sollen die Bewertung neuer Einzelhandelsvorhaben erleichtern. Dadurch kann insbesondere die mögliche Summenwirkung von unterschiedlichen Vorhaben berücksichtigt werden.
    Die Regeln wollen aber weder jegliche Einzelhandelsnutzung außerhalb der Zentren verhindern, noch verpflichtet die Lage von Grundstücken innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches den Grundstückseigentümer oder die Stadt Frankfurt am Main zur ausschließlichen Nutzung durch Einzelhandel.

  • Wozu dient die Sortimentsliste?

    Die Frankfurter Sortimentsliste ist ein wichtiger und verpflichtender Bestandteil des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts. Sie ist die Basis für die Regeln, wo welche Sortimente sinnvollerweise angesiedelt werden sollen. In der Liste werden die Einzelhandelssortimente aufgeteilt in solche, die prägend für die Zentren sind und dort die nötige Passantenfrequenz und einen attraktiven Branchenmix erzeugen, und die sonstigen („nicht-zentrenrelevanten“) Sortimente. Eine Untergruppe der zentrenrelevanten bilden die nahversorgungsrelevanten Sortimente, diese dienen dem kurzfristigen Bedarf. Hierzu gehören zum Beispiel Lebensmittel, Getränke, Brot und Backwaren, Drogerie- und Reinigungsartikel.
    Zu den zentrenrelevanten Sortimenten gehören neben dem kurzfristigen Bedarf zum Beispiel Bücher und Bekleidung, Elektrokleingeräte und Heimtextilien. Nicht-zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich dagegen durch einen hohen Flächenbedarf und besondere Transport-Ansprüche aus, hierzu gehören zum Beispiel Möbel oder Bau- und Heimwerkerbedarf.

  • Hat sich die Sortimentsliste geändert?

    Die Sortimentsliste wurde der realen Entwicklung im Einzelfall angepasst. In wenigen Einzelfällen gab es dadurch Änderungen, so sind z.B. Kinderwägen und Heim- und Kleintierfutter künftig nicht zentrenrelevant, d.h. sie müssen zukünftig nicht ausschließlich in die Zentren gelenkt werden. Auch weiterhin ist der Verkauf in den Zentren aber möglich und gewünscht.

These six objectives have been split up into further sub-goals and tangible instructions and key projects for their implementation have been submitted.

A strategic plan shows the content of the objectives that can be depicted in spatial terms. Perspectives for urban city quarters as well as commercial and industrial sites with potential areas for new and further development are illustrated. The map also outlines parklands to be safeguarded, developed and networked, and planned projects to promote mobility.

Eight focal areas of city-wide importance are felt to have especially high potential for further urban development. Given the complex problematic status on the ground, these areas require a heightened degree of coordination between public and private actors when it comes to realizing the City of Frankfurt’s objectives.

The Frankfurt 2030+ integrated urban development concept can be ordered in brochure form – link to the publications

Alternatively, you can download it here


Contact partner(s)

Mr. Thomas Hickmann

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Ms. Antje Iff

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